TEMPO.CO, Jakarta - Selain Warga Negara Indonesia (WNI), Warga Negara Asing (WNA) yang menetap di Indonesia juga bisa memiliki sertifikat tanah.
Namun, sertifikat tanah yang diperuntukkan untuk orang asing ini tentunya berbeda dan umumnya terbatas dalam jangka waktu tertentu saja.
Berikut penjelasan mengenai jenis sertifikat tanah dan hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh WNA di Indonesia.
Sertifikat Tanah yang Bisa Dimiliki Orang Asing di Indonesia
Sertifikat tanah yang dapat dimiliki oleh WNA di Indonesia perlu dipahami dengan baik. Dalam konteks hukum, kepemilikan tanah dan bangunan bagi orang asing atau badan hukum asing terbatas pada hak pakai dengan jangka waktu tertentu, hak sewa untuk bangunan, hak milik atas satuan rumah susun (atau sarusun), dan rumah tempat tinggal.
Regulasi ini mempersyaratkan agar WNA yang telah memperoleh hak atas tanah sebagai WNI harus melepaskan kepemilikan jika berubah status menjadi WNA, sesuai dengan Pasal 21 ayat (3) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).
“Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warganegara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya undang undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.”
Lebih lanjut, Pasal 26 ayat (2) UUPA menegaskan bahwa tanah yang dimiliki oleh WNA akan menjadi kepemilikan negara jika diperoleh dengan hak milik.
Dengan demikian, sertifikat tanah yang dapat dimiliki oleh WNA adalah sertifikat Hak Pakai. Hak Pakai didefinisikan dalam Pasal 41 UUPA sebagai hak untuk menggunakan dan/atau memperoleh hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik pihak lain, sesuai dengan keputusan pejabat yang berwenang atau perjanjian dengan pemilik tanah.
Subjek hak pakai meliputi berbagai pihak seperti WNI, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan dan berkedudukan di Indonesia, badan hukum asing dengan perwakilan di Indonesia, departemen, lembaga pemerintah non-departemen, pemerintah daerah, badan keagamaan dan sosial, serta perwakilan negara asing dan badan internasional.
Penggunaan hak pakai biasanya dilakukan oleh WNA untuk memanfaatkan properti di Indonesia karena aturan yang berlaku membatasi mereka hanya memiliki hak pakai dan hak sewa.
Sertifikat hak pakai sebagai dokumen legal, menegaskan hak pemanfaatan properti sesuai dengan karakteristik hak pakai yang diatur sebelumnya.
Properti yang bisa diakses melalui sertifikat hak pakai meliputi tanah negara, tanah dengan hak pengelolaan, dan tanah dengan hak milik.
Hak Atas Tanah Bagi Orang Asing di Indonesia
Ketentuan mengenai kepemilikan tanah bagi WNA di Indonesia telah diatur dalam hukum. Mereka memiliki hak tertentu terhadap tanah dan bangunan, yang meliputi hak pakai atas tanah dengan jangka waktu tertentu, hak sewa untuk bangunan, hak kepemilikan atas satuan rumah susun (dikenal sebagai "Sarusun"), serta hak atas rumah tempat tinggal atau hunian, berikut penjelasannya:
1. Hak Pakai atas Tanah dengan Jangka Waktu Tertentu
WNA di Indonesia memiliki hak atas tanah, termasuk hak pakai atas tanah dengan batas waktu tertentu.
Pasal 42 huruf b Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) bersama dengan Pasal 49 ayat (2) huruf e Peraturan Pemerintah 18 tahun 2021 menjelaskan bahwa orang asing yang berdomisili di Indonesia dapat memegang hak pakai atas tanah dalam periode yang ditentukan.
Hak pakai memberikan wewenang untuk menggunakan dan memperoleh hasil dari tanah yang dimiliki oleh negara atau individu lain, sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh pejabat yang berwenang atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya.
Tanah yang dapat diajukan hak pakai meliputi tanah negara, tanah dengan hak milik, dan tanah dengan hak pengelolaan.
Prosedur dan persyaratan untuk mendapatkan hak pakai atas tanah negara, hak pengelolaan, dan hak milik diatur dengan cermat. Misalnya, hak pakai atas tanah negara diberikan melalui keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang (ATR), dengan jangka waktu maksimum 30 tahun yang dapat diperpanjang dan diperbaharui.
Persyaratan untuk perpanjangan atau pembaharuan hak pakai meliputi berbagai aspek, termasuk pemeliharaan dan pemanfaatan tanah sesuai dengan rencana tata ruang, serta ketiadaan rencana penggunaan tanah untuk kepentingan umum.
Begitu pula dengan hak pakai atas tanah hak pengelolaan dan hak milik, keduanya juga diatur dengan ketat dan memerlukan persetujuan pemegang hak yang bersangkutan.
Hak pakai atas tanah hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan, dan dapat dialihkan atau dilepaskan kepada pihak lain sesuai dengan prosedur yang ditetapkan.
2. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan Rumah Tempat Tinggal
Selanjutnya, WNA di Indonesia juga memiliki hak untuk memiliki satuan rumah susun (Sarusun) dan rumah tempat tinggal. Sarusun adalah unit rumah susun yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang terpisah, biasanya terhubung dengan jalan umum, dan dapat dibangun di atas tanah hak guna bangunan, hak pakai di atas tanah negara, atau tanah hak pengelolaan.
Hak milik atas Sarusun bersifat individual dan terpisah dari hak bersama atas bagian, benda, dan tanah bersama.
Menurut Pasal 144 ayat (1) huruf c Undang-Undang Cipta Kerja bersama dengan Pasal 67 ayat (1) huruf c Peraturan Pemerintah 18 tahun 2021, WNA dapat memiliki hak milik atas Sarusun dengan izin sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Hak milik atas Sarusun dapat dipecah atau digabung dengan persetujuan pejabat yang berwenang, serta dapat dialihkan atau dijaminkan dengan hak tanggungan.
Selain itu, WNA juga dapat memiliki hak milik atas rumah tempat tinggal, dengan syarat memiliki dokumen keimigrasian yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Rumah tempat tinggal yang dapat dimiliki bisa berupa rumah tapak di atas tanah atau rumah susun yang dibangun di atas tanah hak pakai, hak guna bangunan di atas tanah negara, tanah hak pengelolaan, atau tanah hak milik yang berada di kawasan-kawasan tertentu seperti kawasan ekonomi khusus, perdagangan bebas, pelabuhan bebas, kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya.
3. Hak Sewa Untuk Bangunan
Yang terakhir, WNA di Indonesia juga memiliki hak sewa untuk bangunan. Hak sewa memungkinkan seseorang menggunakan tanah milik orang lain untuk membangun bangunan dengan membayar sejumlah uang sewa kepada pemilik tanah tersebut.
Pembayaran uang sewa dapat dilakukan secara satu kali atau secara berkala, sebelum atau sesudah tanah digunakan. Namun, perjanjian sewa tanah tidak boleh mengandung syarat-syarat yang merugikan salah satu pihak.
GHEA CANTIKA NOORSYARIFA
Pilihan Editor: Syarat dan Cara Mendapatkan SKCK bagi Orang Asing di Indonesia
