TEMPO.CO, Jakarta - Akta jual beli (AJB) merupakan bukti legal atas peralihan hak tanah dari pemilik lama kepada pemilik baru.

AJB sangat diperlukan ketika pembeli ingin membuat sertifikat hak milik (SHM), karena akta tersebut menjadi bukti sah terjadinya transaksi jual-beli yang diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

AJB mempunyai kekuatan hukum yang cukup, tetapi tanah dengan kepemilikan SHM dianggap jauh lebih tinggi nilai dan jaminan hukumnya, karena tidak dibatasi oleh waktu. Dalam SHM tersebut, terdapat keterangan bahwa pemegang sertifikat mempunyai hak penuh atas tanah atau properti tersebut.

Selain itu, SHM tidak perlu diperpanjang, sehingga dapat digadaikan atau diwariskan. Lantas, berapa biaya mengurus AJB menjadi SHM atau biasa dikenal sebagai balik nama sertifikat tanah?

Syarat Urus AJB ke SHM

Melansir laman Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), berikut persyaratan dokumen yang harus disiapkan dalam kegiatan peralihan hak jual-beli atas tanah:

- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasa di atas meterai.

- Surat kuasa apabila dikuasakan.

- Fotokopi identitas penjual dan pembeli, berupa kartu tanda penduduk elektronik (e-KTP) dan kartu keluarga (KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang sudah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.

- Bagi badan hukum, fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.

- Sertifikat tanah asli.

- AJB dari PPAT.

- Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat atau keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak atas tanah tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah mendapatkan izin dari instansi yang berwenang.

- Fotokopi surat pemberitahuan pajak terhutang (SPPT) serta pajak bumi dan bangunan (PBB) tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.

- Penyerahan surat setoran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan atau SS BPHTB dan bukti bayar uang pemasukan ketika pendaftaran hak.

- Selain itu, pemohon juga harus memperhatikan identitas diri; luas, letak, dan penggunaan tanah; pernyataan tanah tidak sengketa; serta pernyataan tanah atau bangunan dikuasai secara fisik.

Kisaran Biaya Urus AJB ke SHM

Berikut rincian biaya yang dikeluarkan untuk proses balik nama sertifikat tanah:

1. Tarif PPAT

Berdasarkan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, honorarium atau uang jasa PPAT, termasuk biaya saksi tidak diperkenankan lebih dari 1 persen dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.

2. Tarif Pajak Penghasilan (PPh) bagi Penjual

Kemudian, penjual juga akan dikenakan PPh sebagaimana diatur dalam PP Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya, meliputi:

- 2,5 persen dari total bruto nilai pengalihan hak selain pengalihan hak berupa rumah sederhana atau rumah susun (rusun) sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya berupa pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

- 1 persen dari total bruto nilai pengalihan hak berupa rumah sederhana atau rusun sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya berupa pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

- 0 persen atas pengalihan hak kepada pemerintah, Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yang mendapatkan penugasan khusus dari pemerintah, atau Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) yang memperoleh penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

3. Tarif BPHTB bagi Pembeli

Mengacu pada Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah, BPHTB dikenakan atas nilai perolehan objek pajak.

Apabila nilai peroleh objek pajak tidak diketahui atau lebih rendah dari nilai jual objek pajak (NJOP), maka besaran BPHTB sama dengan NJOP dalam pengenaan PBB tahun perolehan. Biaya BPHTB paling tinggi adalah 5 persen yang ditetapkan oleh peraturan daerah (perda).

4. Tarif Peralihan Hak-Jual Beli di Kantor BPN

Pengenaan tarif biaya urus AJB ke SHM ditetapkan dengan rumus = {nilai tanah per meter persegi x luas tanah (meter persegi)} / 1.000 + biaya pendaftaran. Untuk memudahkan perhitungan, masyarakat dapat memanfaatkan kalkulator simulasi biaya yang disediakan Kementerian ATR/BPN melalui laman apis.atrbpn.go.id/Layanan/Peralihan/JualBeli.

Misalnya, untuk harga tanah Rp2.500.000 per meter persegi dengan kepemilikan tanah keseluruhan seluas 100 meter persegi, maka pemohon akan dikenakan tarif peralihan hak jual-beli sebesar Rp300.000.

Pilihan Editor: Belajar dari Nirina Zubir Dapatkan Kembali 4 Sertifikat Tanah, Berikut Tahapan Mengurusnya