INFO BISNIS— Setiap calon pembeli apartemen atau rumah susun harus teliti dan melihat latar belakang dari developer atau pengembangnya. Wakil Ketua Majelis Pengawas Pusat Notaris, Winanto Wiryomartani, menjelaskan tentang pengaturan mengenai rumah susun komersial yang diatur dalam Pasal 45 ayat 4 UU No. 20 Tahun 2011.

“Setiap melakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebaiknya dilakukan dihadapan notaris. Jika konsumen merasa dirugikan oleh pengembang maka dapat melapor ke organisasi pengembang,“ ujar Winanto dalam Webinar yang diselenggarakan Fakultas Hukum Universitas Kristen Indonesia (FH UKI) Jakarta dengan topik “Hukum Apartemen Dalam Praktek di Indonesia”, pada 10 Agustus 2020, melalui aplikasi Zoom.

Winanto menerangkan, pentingnya penghuni rumah susun membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS). PPPSRS adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni satuan rumah susun. Jika satuan rumah susun disewa, maka dilakukan perjanjian tertulis dibuat di hadapan pejabat yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan, dan selanjutnya perjanjian tertulis didaftarkan pada PPPSRS.

“Jika PPPSRS belum terbentuk, maka developer yang membangun rumah susun komersial wajib mengelola rumah susun. Konsumen satuan rumah susun wajib mendapat perlindungan hukum saat membeli rusun,” ujarnya.

Notaris senior di Jakarta Utara, Edison Jingga, memaparkan tentang Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). “PPJB dilakukan setelah dipenuhi status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, kepemilikan izin mendirikan bangunan, ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum dan keterbangunan paling sedikit 20%. PPJB ini sebaiknya dibuat dihadapan notaris,” katanya.

Developer harus memiliki kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah, perizinan pembangunan perumahan atau rumah susun, jaminan atas pembangunan perumahan atau rumah susun dari lembaga penjamin.

“Jika developer tidak memenuhi syarat, calon pembeli dapat membatalkan pembelian dan seluruh uang harus dikembalikan kepada calon pembeli,“ kata Edison.

Notaris senior di Jakarta Pusat, Sutrisno Tampubolon, turut menjelaskan tentang Undang-Undang Rumah Susun yang berkaitan dengan PPPSRS, rapat pembentukan PPPSRS, rapat anggota PPPSRS di Indonesia.

Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing

Winanto Wiryomartani dan Edison Jingga juga memaparkan tentang hukum hak atas pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing (WNA).

Menurut Winarto, peraturan Menteri ATR/ Kepala BPN Nomor 13 Tahun 2016, WNA boleh membeli apartemen jika keberadaannya memberi manfaat, melakukan usaha, bekerja dan berinvestasi di Indonesia. WNA membeli rusun di atas Hak Pakai atas Tanah Negara/ Hak Pengelolaan.

Pemberian hak pakai ini dapat diwariskan, ahli waris harus memiliki izin tinggal di Indonesia. Satuan Rumah Susun dibangun di atas bidang tanah hak pakai dan berasal dari perubahan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Harga minimal pembelian satuan rumah susun di DKI Jakarta oleh orang asing adalah sekitar Rp 5 miliar.

“Satuan rumah susun yang dibangun diatas Hak Guna Bangunan atau HPL, maka Hak Milik atas Satuan Rumah Susun langsung diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun,“ ujar Edison.

Webinar dengan topik “Hukum Apartemen Dalam Praktek di Indonesia” ini sendiri dibuka oleh Hulman Panjaitan, selaku Dekan Fakultas Hukum UKI, dan diakhiri dengan diskusi sangat interaktif yang dipimpin moderator, Diana Napitupulu. Jumlah peserta yang mengikut Webinar mencapai hampir 300 orang dan mereka mendapatkan e-certificate. (*)