TEMPO.CO, Jakarta - Tren pencarian properti oleh masyarakat masih didominasi oleh kebutuhan akan rumah tinggal. Portal properti yang telah beroperasi di indonesia sejak 2017, Rumah123 mencatatkan rumah tapak baik unit baru ataupun bekas masih menjadi preferensi favorit, sejalan dengan tingginya suplai yang tersedia.

Chief Executive Officer (CEO) Rumah 123, Wasudewan mengungkapkan dalam tiga tahun terakhir, tren pencarian properti masyarakat tak banyak berubah, di mana rumah tapak masih menjadi properti yang paling dicari sepanjang tahun lalu yaitu sekitar 63,3 persen. Baru setelahnya diikuti oleh apartemen 11,3 persen, ruko 8,8 persen, tanah 8,8 persen, dan sisanya pencarian properti untuk kebutuhan usaha seperti gudang, ruang usaha, kantor, dan pabrik.

Seperti apa perkembangan tren properti di Indonesia dan proyeksinya ke depan, berikut ini adalah wawancara Tempo dengan Wasudewan di kantornya di kawasan Kasablanka, Jakarta Selatan, pada 31 Januari 2024.

Mengapa rumah tapak masih menjadi properti yang paling dicari?

Kebutuhan masyarakat akan hunian masih sangat tinggi, dan biasanya karena untuk ditinggali sendiri mereka ingin mencari sendiri melalui iklan-iklan di platform properti atau media sosial. Berbeda dengan kebutuhan usaha seperti ruko, tanah, gudang, biasanya investor atau pelaku usaha jarang menghabiskan waktu untuk mencari sendiri, mereka prefer menggunakan agen properti. Itulah yang kemudian terefleksi pada hasil pencarian di portal kami juga.

Tendensi pencarian rumah tapak pasti akan lebih tinggi, prediksinya 2-3 tahun ke depan juga masih sama. Kemungkinkan ada shifting ke apartemen juga, khususnya untuk kebutuhan generasi muda seperti generasi Z yang cenderung lebih suka privasi.

Dari segi lokasi, lokasi mana yang banyak menjadi preferensi?

Memang paling banyak masih terpusat di Jabodetabek. Tangerang itu paling tinggi sekitar 14,2 persen lalu Jakarta Selatan 11,9 persen. Ini kalau dicermati ada perubahan, kalau berkaca 13 tahun lalu permintaan paling tinggi di Jakarta Selatan, karena dulu suplainya juga paling banyak di sana.

Jakarta Selatan dibandingkan wilayah Jakarta lainnya memang lebih disukai karena tata kotanya banyak didesain untuk tempat tinggal, permukiman yang mewah juga ada, area kuliner, area hijau, dan sarana transportasi memadai. Kalau sekarang bergeser permintaan banyak ke area Tangerang khususnya Tangerang Selatan, karena suplainya juga banyak ke sana.

Kalau di luar Jabodetabek, lokasi mana yang potensial untuk bertumbuh?

Di luar Jabodetabek ada Bandung sekitar 8,8 persen lebih tinggi demand-nya dibandingkan Jakarta Utara, kemudian ada Surabaya sekitar 4,2 persen lebih tinggi dari Bogor. Untuk area Surabaya sendiri ini cukup luas, ada Kota Surabaya itu sendiri, Sidoarjo, Mojokerto, Gresik, dan Malang. Ini lima kota di Jawa Timur yang pertumbuhan suplai properti dan permintaannya naik pesat.

Preferensinya begini, Sidoarjo-Surabaya itu jaraknya 40 menit, maka ketika tempat kerjanya ada di Surabaya sekarang kebanyakan lebih memilih tinggal di Sidoarjo, karena dari sisi harga rumah dan tanah di Sidoarjo lebih murah. Ke depannya kami prediksi akan terus bertumbuh. Lalu di luar Jawa ada Kota Badung, Bali sekitar 3,2 persen dan Denpasar 2,7 persen.

Selanjutnya:Ini sehubungan dengan begitu mulai dibukanya wisata...

<!--more-->

Ini sehubungan dengan begitu mulai dibukanya wisata Bali pascapandemi, permintaan sangat tinggi, belum lagi saat pandemi banyak properti vila yang dijual murah. Terakhir Medan, kita liat pertumbuhannya selalu konsisten.

Paling tinggi ada di Medan Kota dengan median harga sekitar Rp 810 juta dan Mendan Sunggal dengan median harga Rp 1,2 miliar. Medan Sunggal ini agak pinggir dari Medan Kota tapi dekat banyak jalan lintas provinsi, dan dengan adanya tol Trans Sumatera ini pertumbuhannya terus meningkat.

Kalau perbandingan rumah baru dan rumah bekas, seperti apa preferensinya di masyarakat dan apa yang biasanya jadi pertimbangan?

Untuk hal ini bisa dilihat dari segmentasi konsumen yang kita pecah jadi empat generasi. Ada baby boomers, generasi x, generasi milenial, dan generasi Z. Pertama baby boomers, mereka ini tidak tertarik sama sekali dengan rumah baru, maunya rumah bekas.

Sederhanya karena mereka ini biasanya besar di Jakarta, dari kecil tinggal di Jakarta, maunya ya tetap di Jakarta walau harus beli rumah yang ukurannya lebih kecil ya nggak apa-apa. Kemudian generasi X, mereka ini terbuka mau baru atau bekas, tapi tendensinya ke hunian bekas. Milenial juga kurang lebih sama.

Yang berbeda ini generasi Z, mereka nggak masalah mau baru atau bekas, ini imbang porsinya. Untuk faktornya pertama adalah lokasi, kedua harga. Kalau generasi boomers, X ini soal harga ngga masalah karena mungkin sudah lebih matang dan stabil dari sisi keuangan, yang penting lokasi oke. Sedangkan milenial dan gen Z harga jadi pertimbangan utama baru lokasi, sehingga opsi yang dimiliki nggak banyak.

Hunian dengan konsep hijau makin banyak ditawarkan, apakah tren ini akan terus bertumbuh?

Di properti memang ketika satu pengembang bangun properti sudah ada aturan berapa persen area terbangun berapa persen area hijau. Sepanjang 2023 suplai rumah hijau pertumbuhannya cukup tinggi sekitar 45,7 persen. Preferensi konsumen lebih kepada lingkungan yang hijau, area terbuka hijaunya banyak, punya ruang fungsional, pengelolaan limbah terpadu, dan pakai energi hijau seperti solar panel di atap rumah.

Walau memang pengembang yang menawarkan konsep ini masih terbatas, masih pengembang besar dan menengah. Siapa yang berminat dengan konsep hunian hijau ini tentunya generasi yang mengerti konsep ekonomi hijau, ini akan jadi daya tarik khususnya generasi Z.

Soal range harga rumah, bagaimana perkembangan daya beli masyarakat saat ini?

Pencarian rumah paling tinggi saat ini di range harga Rp 1-3 miliar sekitar 28,7 persen, kemudian range di bawah Rp 400 juta termasuk rumah subsidi ini sekitar 24,1 persen, lalu range harga Rp 400 juta – Rp 1 miliar itu sekitar 23 pjersen, kemudian di atas Rp 5 miliar sekitar 14,9 persen, dan range Rp 3-5 miliar itu sekitar 9,4 persen.

Bagaimana dengan ketersediaan suplai atau iklan jual properti, apa yang mempengaruhi kenaikan trennya?

Ini tergantung karakteristik masing-masing daerah. Misal seiring dengan pertumbuhan kawasan industri seperti di Cikarang dan Cibitung, akan tinggi juga suplai perumahan dan area komersial seperti ruko. Pertumbuhan jumlah suplai juga bergantung pada daerah mana yang sedang bertumbuh, misal dengan adanya kereta cepat, jumlah listing properti di sekitar Halim kemudian Padalarang itu naik, banyak orang yang coba jual rumah, permintaan kemudian naik juga.

Kebanyakan kontribusi kenaikan listing properti datang dari luar Jabodetabek, seperti Yogyakarta, Solo Semarang, Medan, Makassar, kemudian Denpasar ini jadi sumber-sumber pemantik permintaan.

Selanjutnya: Bagaimana strategi yang diterapkan Rumah123 untuk..?

<!--more-->

Bagaimana strategi yang diterapkan Rumah123 untuk bisa menjadi portal jual beli properti yang andal dibandingkan portal serupa?

Kami berkomitmen untuk senantiasa mengikuti dan memenuhi kebutuhan konsumen dengan segala perilakunya. Ada tiga tahap perilaku, pertama adalah discovery atau pencarian. Konsumen akan mencari, melihat foto, lokasi, fasilitas, melakukan perbandingan antara beberapa proyek atau properti yang diincar, kualitas bangunan, dan tentu harga.

Tahap kedua adalah pembiayaan setelah menemukan rumah yang dicari, ini cukup krusial karena lebih dari 85 persen orang Indonesia beli rumah itu pakai kredit, baik itu kredit pemilikan rumah (KPR), kredit pemilikan apartemen (KPA), dan lainnya. Ini mereka lagi-lagi membandingkan bank mana yang kasih suku bunga murah, suku bunga tetap dengan tenor yang panjang, dan perhitungannya seperti apa berapa cicilan per bulan dan perbandingan dengan pendapatan.

Literasi masyarakat soal pembiayaan perumahan tidak terlalu tinggi, karena orang paling beli properti Cuma 1-2 kali seumur hidup. Maka itu kami coba bikin halaman khusus untuk KPR, mereka bisa simulasi cicilan berapa, simulasi dengan bank A, bank B, bedanya kalau pakai bank syariah dan konvensional. Kami juga kupas soal takeover dan prosesnya seperti apa, ini semua kami coba jawab pertanyaan konsumen.

Tahap ketiga adalah post purchase, setelah rumah baru konsumen akan berpikir bagaimana mulai berpikir soal renovasi kemudian mengisi perabotan, kami embed semua journey ini ke dalam fitur-fitur di Rumah123. Di tahap discovery tadi kami buat fitur virtual tour, mereka bisa lihat spesifikasi proyek rumah baru dan rumah bekas juga diupayakan bisa diekspos maksimal.

Lalu untuk post purchase kami bekerja sama di antaranya dengan Informa dan Pacific Paint, kami bisa kasih diskon sampai 30 persen. Jadi kami tidak cuma menjawab kebutuhan konsumen menemukan rumah, atau agen bisa menjual properti, dan bank bisa salurkan kredit baru. Kami berikan nilai yang lebih dari itu, kami coba berada di tengah-tengah untuk mengakomodir dan menghubungkan antar stakeholder.

Bagaimana memastikan iklan properti yang listing di Rumah123 terpercaya dan aman bagi konsumen?

Saat ini total ada 1,9 juta listing properti di kami, 1,7 juta dijual dan 200 ribuan itu untuk disewakan. Memang untuk properti seperti rumah bekas itu cukup sulit untuk memverifikasinya, tapi untuk rumah baru kami bisa cek proyek dan legalitasnya. Kemudian ketika iklannya naik, kami bisa kasih tanda centang emas atau official developer, artinya ini iklannya sudah melalui proses asesmen.

Kami tidak bisa bilang semua iklan kami sudah lolos sensor, verifikasi, dan validasi, kami tidak bisa pastikan itu. Tapi kami berupaya semaksimal mungkin untuk menghindari dan meminimalisasi risiko bagi konsumen.

Biodata Wasudewan

Pendidikan:

-Sarjana Agribisnis dari Universitas Sumatera Utara

-Magister Administrasi Bisnis dari IPMI International Business School

Karir:

-Country Manager Rumah.com (2015-2017)

-Chief Executive Officer Oto.com (2018-2021)

-Chief Executive Officer 99 Group (Rumah123) (2022-sekarang)